美国房地产TOP10研究组自2004年以来举办美国房地产百强企业研究，已连续进行了二三年。研究组掌握行业发展心跳，深入揭露房地产企业经营规律，为推动房地产行业健康发展发挥了重要作用。(历年百强报告请于文末查看）

2023年3月5日，政府工作报告强调，有效严防化解优质腹部民企风险，缓解资产负债情况，支持刚性和缓解性住房需求。当前宏观经济好转预期提升，房地产市场信心推进恢复。因此，研究组举行“2023美国房地产百强企业研究”，以“奋楫慎思，涅槃末世”为主题，提倡企业掌握新一轮的发展机遇，稳健经营，为推动行业健康发展作出贡献。

在剖析小结历年研究经验及房地产企业发展状况的基础上，研究组逐步建立了研究方式和评价指标机制，继续从规模性、盈利性、成长性、稳健性、融资能力、运营效率和社会责任感等七个方面全面、客观地评价企业的综合名气，引导企业不断优化发展方式，促进行业健康、良性运行。

销售额环比增长

央央企份额逆市提高

?销售额环比增长30.3%，部份优质民企逆市下降

图1百强企业2022-今年销售下降状况

企业研究：

今年，房地产市场成交保持下滑态势，全省商品房销售额下跌至13.3万万元。百强企业虽积极推行保交付工作，集中资源挖掘高基态城市潜力，加强线上营销力度，但也难抵销售规模出现下降态势，百强企业销售金额、销售面积分别达63301万元、36313万平方米，环比增长30.3%和36.2%。

?市场份额下滑2.4个百分点，央央企逆市提高

图2百强及综合名气TOP10企业2022-今年市场份额

企业研究：

今年市场下行愈发显著，房地产行业踏入缩表出清、优胜劣汰阶段，百强企业市场份额持续下降。今年，百强企业市场份额为47.5%，较上年增长2.4个百分点。伴随着房地产供给端新政的持续进军，房地产企业的经营方式、竞争格局均发生变化，不同类别民企销售均不同程度承压，企业分化现象日益激化。

图3百强企业2022、今年不同企业性质销售额占比

企业研究：

央央企销售额份额较今年有明显增强。今年百强企业中央央企人数提高16家至70家，销售额占比提升6.1个百分点至57.9%，市场份额持续增强；民营民企销售额占比增长7.0个百分点至25.0%。

?加强高潜力城市进军力度，核心城市销售贡献提高

图4百强代表企业2022、今年各等级城市销售额分布

企业研究：

今年，百强企业继续进军重点城市，一线城市销售贡献占比提升，二线城市仍是主要销售来源。从50家百强代表企业重点项目销售状况来看，一线城市市场硬度强，销售额占比上升6.0个百分点至28.9%；二线城市占比增长2.9个百分点至54.0%，但仍是主要销售来源；三四线城市销售额占比持续增长至17.1%。

图5百强代表企业2022、今年城市阵营销售贡献率

企业研究：

今年房地产市场供求两端均未显著恢复，全省房地产市场整体仍处在深度调整阶段，但还有部份核心一二线城市因自身需求支撑较强或新政优化，市场保持一定活跃度，百强企业锚定重点核心城市，掌握市场活跃城市发展机遇，重点城市销售贡献占比提升。详细来看，百强代表企业销售额排名前5、前10及前20的城市，其销售贡献率相比上年分别下降5.2、5.7、4.9个百分点至38.9%、56.8%、75.8%。

?刚需产品表现低迷，缓解及低端型占比超三成

图6百强代表企业2022、今年重点项目各面积段销售占比

企业研究：

今年，刚需买房者观望情绪较重，而缓解顾客预期整体好于刚需顾客，同时近些年来房子供给逐渐向缓解产品转变，推动房子供应高档化，面积段出现一定减小趋势。百强企业乘势而为，加强缓解类产品推出比列。从50家百强代表企业重点项目各面积段产品的销售额占比来看，90平米以下首置类产品的销售额占比为14.2%、维持了今年增长趋势；90-140平米首改类产品销售额似乎较上年增长4.3个百分点，但占比一直过半，达50.7%；140-200平米缓解类及200平米以上高档类产品销售额贡献率较上年出现较大提高，总计提高6.4个百分点。

?保交付为企业经营基石，多措着力推动营销升级

今年，百强企业在行业各方信心失利的时期格外重视保交付工作，以实际行动确保顾客信心，奠定企业品牌，逐步反哺销售；同时通过线上平台搭建、爆点风波引流，线下促销活动组合推动项目去化。

?坚持量入为出，拿地规模腰斩

今年别墅用地供应增速超三成，且房地产市场持续调整，药企投资心态悲观2023房地产市场分析报告，全年百强企业投资规模腰斩。全省300城别墅用地推出面积环比增长36.3%，降至近五年最低水平，同期50家百强代表企业全年拿地总额数量环比提高53.8%，拿地面积数量环比提高74.8%。

?投资布局集中于核心城市，22城拿地占比超七成

图7百强代表企业今年拿地重点城市（按权益面积）

企业研究：

百强企业布局更趋集中，核心一、二线城市成为主要布局城市。百强企业在22城拿地面积占比超七成，提高核心城市优质农地贮备，抢抓市场复苏先机。今年，百强代表企业拿地城市总数均值降至个位数，由上年的16.6个城市衰退至6.6个城市。从重点城市来看，百强代表企业22城权益新增土储面积占比提升27.2个百分点至72.1%，其中，上海仍是50家百强代表企业布局最集中的城市，上海、上海、成都、长沙、广州、武汉、西安、合肥、深圳等热点一二线城市位列拿地面积前十。

?谨慎选择多元拿地方法管控风险2023房地产市场分析报告，试水收并购调整资产结构

随着行业深度调整、城市分化逐步减缓，百强企业谨慎选择拿地渠道，严防和化解营运风险。百强企业慎重选择合作开发、城市更新等形式拓展资源，以期减少风险、掌握经营主动权。收并购窗口期打开，百强企业可择优拓储，推动非核心资产出清，优化投资布局结构。

产值营收环比增长

赢利水平降至低点

图8百强企业2022-今年营业收入与净收益均值变化状况

企业研究：

今年百强企业营业收入环比增长，净收益增长明显，部份企业由盈转亏。完工和结转增速不利造成营业收入和净收益均下跌，百强企业营业收入均值达371.6万元，净收益均值达21.9万元，分别环比增长25.2%、54.4%，增长较上年提高13.3、24.9个百分点。

今年，百强企业净收益率、净资产回报率均值分别为6.4%、4.5%，较上年分别增长3.1、3.4个百分点，赢利能力继续增长，降至近十年来最低位。近些年来受新冠灾情、市场下行、土地费用等各种费用居高不下等多重诱因影响，百强企业营收率持续下跌，趋势未有改善。

中常年来看，受房子增量规模见顶、向房地产发展新机制过渡影响，企业盈利率在市场低迷后的增强升幅仍存在房顶，行业收益率在房地产金熔化势头被遏止的新周期回到社会平均收益水平。因而，面向新周期怎样维持有收益的下降成为百强企业应当面对的课题。

房子销售“保交楼”已成为行业当下核心关注点，企业交付力显得更加重要，交付力也将成为企业未来能否博得买房者、金融机构、政府等各方信任的核心能力。在保交付的基础上，伴随行业踏入深度调整期，行业面临大洗牌，各大企业不再盲目追求高杠杆、高周转、扩规模，转而将经营安全与效益提高作为重中之重，追求有收益的下降，实现高品质发展。

财务窘境仍在

多渠道增厚安全垫

图92022-今年百强企业“三道红线”情况

企业研究：

百强企业严苛违反“三道红线”要求，指标均值均已合规，但现金短债比有所下降。受流动性紧张及一年内到期债权持续降低影响，净负债率和现金短债比指标表现有所减缓。百强企业剔除预讨债款的资产负债率均值为67.8%，较上年增长0.6个百分点，净负债率均值为82.9%，较上年上升0.7个百分点；现金短债均值比为1.6，较上年增长0.2。

图年-今年融资金额

企业研究：

行业融资规模环比急剧下降，信用债、ABS成为主力。今年，房地产行业共实现非银类融资8457.4万元，环比增长50.7%。其中信用债融资4654.6万元，境外债发行仅176.1万元，信托融资972.1万元，ABS融资2654.6万元。各渠道环比均出现下滑，其中海债务、信托幅度超八成，信用债成为融资主力。

缓解资产负债表成为民企抵抗风险、稳健发展的重要方式。2023年1月，金融推动房地产市场平缓健康发展的举措颁布，有关部委制定了《改善优质民企资产负债表计划行动方案》。该计划支持的对象为系统重要性优质民企，通过“资产激活”、“负债接续”、“权益补充”、“预期增强”四项行动，综合施策缓解优质民企经营性和融资性现金流，引导优质民企资产负债表回归安全区间。通过债务、股权的合理融资支持，药企将提高资产的流动性，在资产端展现出整体优化，从而实现资产负债表的全面缓解。

勤勉尽责保交付

多方回馈社会

百强企业积极履行企业公民责任，一方面积极响应高品质发展倡议，加强责任担当，扎实落实“保交付、保民生”的企业使命。同时，百强企业运用线上渠道，提供方便高效的交付服务；紧扣项目交付构建完整的交付步骤，从制度建设方面保证交付进度与品质；推进交付力建设，构建全新交付力机制。

今年，百强企业积极依法纳税。百强企业纳税额均值为39.1万元，其中费用及附加均值为33.6万元，所得税均值为5.5万元。同时，百强企业积极投入到慈善公益、绿色可持续性发展等领域，弘扬收益社会观念。

结语

2023年，房地产新政不断优化，新政疗效初步凸显，市场开始反弹并逐渐恢复，但总体市场仍处于深度调整阶段。在此背景下，企业的销售规模和赢利能力都碰到了挑战，未来在保证交付的前提下，企业仍应将现金流安全和有收益的下降作为重中之重，旨在于追求高品质的下降。

报告下载（笔记本端复制链接）

历年百强研究：

2022美国房地产百强企业研究报告

2022美国房地产百强企业研究报告

2022美国房地产百强企业研究报告

2022美国房地产百强企业研究报告

2022美国房地产百强企业研究报告

新政阐述：

工信部最新表态，对房地产急跌下降富有信心！

2023政府工作报告：严防化解优质腹部民企风险，支持刚性和缓解性住房需求

权威部委话开局，关于房地产，央行这样说！

美国房地产新政跟踪报告（2023年2月）

企业研究：

2023年1-2月美国房地产企业销售业绩排名榜

2023年1-2月全省房地产企业拿地排名榜

美国房地产企业融资检测周报-2023年2月

房地产市场：

2023年2月住房出租市场周报

美国房地产市场周报2023年02月

美国300城市农地市场交易情报（2023年2月）

指数研究：

美国房地产指数系统百城售价指数报告（2023年2月）

2023年2月十大城市二手房楼市地图

物管研究：

美国物管管理行业今年度小结与2023年度展望

今年美国物管服务价钱指数研究报告

2022美国物管服务新上市公司ESG评测研究报告

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