评估行业是一种理论和实际密切结合的行业。因为评估对象的多样性和个案性，每一项

评估工作都甚少雷同。这些特殊的工作，一方面要求评估者有丰富的行业工作经验，另一方

面要求评估者具有坚固的宏观经济和房地产相关理论基础。在当前科技信息高速发展的时

代，知识更新速率加速，每一名评估人员应当时刻更新自己的知识结构。怎么客观地、全面

地认识评估对象，怎么确定自己科学性、客观性、公正性的评估推论，学会在工作中不断总

结经验，逐步丰富和加深对市场的认识，增加个人专业水平和职业道德修养。

二、评估机构的经营管理风险

依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十三条“国家推行房地产售价评估机制”，

为了贯彻这一法律规定，上海市国土资源和房子管理局制定了相应的规章和方法，对评估单

位进行资质条件认定。建设部和国土资源部每年对评估机构进行技术规范的检测。作为一家

评估公司，和其他各行各业一样面临着企业经营管理的风险。

现在上海房地产市场上存在着大大小小的评估公司61家，转制前有142家。怎样在激

烈的市场竞争中取得一席之地，怎样取得一定的市场占有率，都是企业经营者所关注的问题。

评估人员针对各类不同类别的评估对象、委托方的种种评估目的，应当选用不同的评估方式，

以便提供公平、科学的价钱依照。因为评估人员技术参差不齐，并且有些人欠缺应有的职业

道德，难以保证评估结果的真实性、科学性，更有甚者，严重偏离事实。现在评估市场上，

不正当竞争的现象尤其严重。不少评估机构为了力争顾客，不惜减少评估计费，给取高额的

收益，无条件满足顾客的种种要求，这些“恶性竞争”的循环，使评估机构面临的经营风险

加强，对评估人员的管理风险加强。常常少数评估机构的不良行为，导致了整个社会难以对

房地产评估行业形成正确的认识。

三、委托评估方带给的风险

因为房地产市场的蓬勃发展，推动了房地产评估的发展，评估目的趋向多样化，一级土

地出让、房地产抵押借贷、房地产出资联姻、企业资产整治、污染扰民企业迁建评估、危改

新村征地评估等等。随着市场经济的发展，越来越多的企业和经营者意识到房地产的很大市

场价值，觉得这是企业得以发展和生存的“聚宝盆”和“摇钱树”，为了这些经济目的，他

们更加重视评估报告的价钱根据。当评估公司暂时未能达到委托方的要求，还要委托方提供

逐步和更详尽的资料。少数委托方会选用弄虚造假的方式，提供不真实的报表、数字、财

务信息，这种直接会影响评估结果的真实性、可靠性，同时只是评估机构所面临的一种潜在

的、不容轻视的风险。虽然每一份评估报告都指出评估资料由委托方提供，委托方承诺其真

实性，评估推论是在此基础上出示的，作为评估公司不承当这部份相应的法律责任。这是评

估机构一种保护自身的方式。

作为评估机构是否应当检测其评估资料的真实、合法，也经常是学者、学者争辩的话题。

有不少学者觉得，评估机构作为一种公证机关，应当对其评估资料进行检测，至少保证重要

信息的牢靠，假若这一点都难以保证，评估机构所开具的评估报告将丧失应有的参考和根据，

更谈不上公平。评估机构、具有执业资格的评估人员在其所开具的评估报告上签字、盖章，

阐明了评估报告和信息资料经过了初审和验证，提高了评估报告的证明力和可信程度。从法

律的视角来说，倘若每一评估机构、每一个评估人员以专业机构、专业人士的形象来增强评

估报告的信赖程度，这么还要其为这些信赖程度负责。可以分辨，每签订一份评估报告，就

就像埋下一颗随时点燃的手雷，这其中掩藏着很大行业风险。为此，评估机构要对委托方提

供的资料进行谨慎的检测，进而减少行业风险。

作为专业性极强的房地产评估机构，的风险就是估价结果严重偏离客观事实，伤及

企业的资质和商业声誉。可以说，公平性和专业胜任能力是评估机构的生存基础。种种的行

业风险，怎样有效避免和防控，是评估行业应当探讨的问题。笔者觉得：①加强对房地产评

估行业的统一管理，促使评估行业的良性循环和发展。在政府的监督管理下，由行业管理部

门制订有关房地产评估的法律、法规，拟定行业统一的评估准则2023年房地产评估资质，规范评估程序，加强执业

资格机制。②作为技术密集型企业，的资本是人才。评估机构应强化对从事评估的专业

人员进行前期教育、后续教育。现在在中学中设置资产评估课程还不是很普遍2023年房地产评估资质，专门的研究

生教育昨天起步。面对理论研究落后于实践的现象，使我们的评估业发展干劲不足。同时，

评估行业的一个明显特征：评估结果受评估人员主观影响较大，那样就对评估人员的执业水

平、职业素养要求很高。通过增强对评估人员的业务水平和素养教育，保证评估业的健康发

展。③加强对委托评估方的企业状况做出严苛、仔细的初审、验证，对不符合评估规范的事

项，必须坚持自己的保留意见，因为该事项直接影响评估机构的责任和风险，因此我们要对

此加以注重。

（上海房地产叶凌）