知识点详解

1. 房屋收购评估工作

房屋征收时房地产评估机构应当评估测算的主要内容包括：（1）被征收房屋的价值；（2）用于产权交换的房屋的价值；（3）与被征收房屋同类房地产的市场价格。

除上述评估内容外，房屋征收时房地产评估机构可以评估计算的内容主要有：房屋征收当事人对房屋室内装修补偿、机器设备补偿、物资搬迁费用补偿、停产停业损失补偿等不能达成协议的，可以委托评估机构评估确定。房屋征收部门在制定征收补偿方案时，也可以委托评估机构对征收范围内的房屋价值进行初步评估。

2. 房屋征收评估机构的选择与委托

根据《房地产估价机构管理条例》，除暂定三级资质外土地估价师考试网，具有其他资质的房地产估价机构可以从事房屋征收估价工作。

【补充】一级房地产估价机构可以从事全部类别的房地产估价业务。二级房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务。三级房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法评估以外的房地产估价业务。暂行期间的三级房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法评估、房屋征收、在建工程抵押以外的房地产估价业务。房屋征收估价报告须由两名以上负责该房屋征收估价项目的注册房地产估价师签字并加盖房地产估价机构公章。

3. 住房取得评估的基本事项

（1）评价目的

征收房屋估价的目的：为房屋征收部门和被征收人确定征收房屋价值补偿和评估征收房屋价值提供依据。

产权调换房屋估价的目的：为房屋征收部门、被征收人计算被征收房屋价值与产权调换房屋价值的差额、评估产权调换房屋价值提供依据。

（2）评估时点的确定

被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。用于产权调换的房屋价值评估时点与被征收房屋价值评估时点相同。

（3）评价对象的界定

一是应当在委托书和委托合同中写明评估对象的范围。二是应当提供征收范围内已登记房屋情况和未登记建筑物的认定处理结果。已登记的房屋，其性质、用途、建筑面积一般以房地产（房屋）权属证书和房地产（房屋）登记簿记载为准；房地产（房屋）权属证书与房地产（房屋）登记簿记载不一致的，以房地产（房屋）登记簿为准，除非有证据证明房地产（房屋）登记簿确实有错误；未登记的建筑物，应当按照市、县人民政府的认定处理结果进行评估。

（四）价值内涵评价

征收房屋价值包括征收房屋及其占用范围内土地使用权的价值，其价值内涵具体是指征收房屋及其占用范围内土地使用权若不被征收，在评估时由熟悉情况的双方当事人自愿进行公平交易的金额，但不考虑征收房屋出租、抵押、查封等因素的影响。

4. 房屋征收评估异议处理及纠纷调解

（一）异议处理

房屋征收当事人对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，以书面形式向原房地产评估机构申请复核评估。评估机构应当自收到书面复核申请之日起10日内进行复核。

经复核，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告；经复核，评估结果仍未改变的，应当书面通知复核评估申请人。

（2）纠纷调解

被征收人或者房屋征收部门对评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内向被征收房屋所在地房地产价格评估专家委员会申请评估。评估专家委员会应当自收到评估申请之日起10日内审查并出具书面评估意见。

经鉴定，原评估报告不存在技术问题的，应当维持原告的意见；经鉴定，原评估报告存在问题的，原评估机构应当予以纠正，重新出具报告。

被征收人对评估意见不服的，可以申请行政复议或者提起行政诉讼。

评估专家委员会应当对评审结果进行评估，遴选专家组成专家组，专家组成员应当为三人以上的单数，其中房地产评估师人数不得少于二分之一。

5. 房屋征收评估费

房屋征收评估、估价费用由委托人承担，即房屋征收评估费用由房屋征收部门承担，估价费由委托人承担。但评估改变原评估结果的，估价费由原房地产估价机构承担。委托房地产估价机构进行复核估价的，不再收取估价费。

示例练习

1.【示例?单选】被征收人或者房屋征收部门对房地产估价机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起（）日内，向被征收房屋所在地房地产价格评估专家委员会申请估价。

A.5

B.10

C.15

D.30

【答案】B

【解析】被征收人或者房屋征收部门对房地产估价机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内向被征收房屋所在地房地产价格评估专家委员会申请估价。

2.【示例?单选】国有土地上征收房屋的评估时点为（ ）天。

（一）作出房屋征收决定

B.房屋征收决定公告

C、签订房屋征收补偿协议

（四）房屋征收实施情况

【答案】B

【解析】评估时点的确定：被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日，产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。

3.【示例·多选题】关于征收国有土地房屋评估估价费用，下列说法错误的是（ ）。

A.房屋征收评估费由房屋征收部门承担

B.房屋征收评估费用由被征收人承担

C.房地产估价机构不再收取审查评估费用

（四）房屋征收评估费用由被征收人和政府共同承担。

E.评估改变原评估结果的，评估费用由原房地产评估机构承担

【答案】BD

【解析】房屋征收评估估价费用由委托人承担英语作文，即房屋征收评估费用由房屋征收部门承担，评估费由房屋征收委托方承担。但评估改变原评估结果的土地估价师考试网，评估费由原房地产评估机构承担。委托房地产评估机构进行复核评估的，不再收取评估费。