问题55：新设立的房地产企业开办费用如何计算？

问：新成立的房地产开发公司的开办费用如何计算，对房地产企业有利？是否应计入长期待摊费用或“前期费用”？

答：开办（筹建）费用是指企业筹办期间发生的费用，包括人员工资、职工福利费/办公费、培训费、差旅费、印刷费、注册费等，不计入固定资产和无形资产的成本。汇兑损益和利息等费用。

所谓筹建期，是指企业自批准设立之日起至开始生产经营（包括试生产、试运营）之日止。

《企业所得税法实施条例》第七十条规定：“企业发生的其他支出，应当视为‘长期待摊费用’的，应当自该支出发生月份的次月起分期摊销。发生的，摊销期限不少于3年，允许扣除。”但对于开办费用是否应作为“长期待摊费用”扣除，并没有规定。对《国家税务总局关于企业所得税部分税目衔接问题的通知》（国税函[2009]98号）第九条在税法中进行了补充。未明确列为长期待摊费用的费用，企业可以在开业当年一次性扣除，也可以按照新税法的规定办理。长期待摊费用的处理有规定开办费如何摊销，但一经选择，不得变更。

例：A房地产公司是一家新成立的房地产公司。 2023年2月获得土地使用权，并缴纳土地出让金2800万元。该小区规划为“普通标准住宅”，实用面积2万平方米。该建设项目于2023年7月取得施工许可证，8月1日开工，项目如期开工。本期发生费用200万元，会计部门将“开办费用”计入“长期待摊费用”。开发成本为5200万元。于2023年7月竣工验收，并取得销售许可证。成交价6700元/㎡。截至2023年底，房产已全部出售，销售总收入（含税）1.34亿元。袁某，A公司选择简易计税方法进行计税。请计算应纳土地增值税。

【案例分析】

（一）土地增值税的计算

（一）应纳税所得额总额

=(6700×20000)÷(1+5%)

=.62（元），

应缴增值税

=.62×5%

=.38（元）。

（二）扣除项目金额

=(+)×130%+(.38×10%)

=+.24

=.24（元）。

(3) 增加值

=.62-.24

=.38（元）。

(4)增值率

=(.38÷.24)

×100%=21.96%

（五）适用税率为30%，速算扣除率为0；

应纳土地增值税

=.38×30%-0

=.71（元）。

土地增值税税率

=.71÷.62

=5.40%。

《国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》（国税发[2009]31号）规定，水文地质调查、测绘、规划、房地产开发项目开发前期发生的设计、论证、场地准备、通车等前期费用开办费如何摊销，计入前期工程费用。

房地产企业设立初期发生的费用如何处理，将对房地产企业的纳税产生很大影响。房地产企业的筹建期为自批准设立之日起至取得开发项目（土地使用权）为止。

（二）税务筹划

新设立的房地产公司取得房地产开发项目后，开始开展规划设计、项目可行性研究、水文地质调查、测绘、场地清理等工作，符合《房地产开发合同》规定的“初步工程费”。国税发[2009]31号 会计范围。费用200万元可计入“开发费用-初步工程费”。

（一）销售收入总额

=(6700×20000)÷(1+5%)

=.62（元）。

（二）扣除项目金额

=(++)

×130%+.62×5%×10%

=+.24

=.24（元）。

(3) 增加值

=.62-.24

=.38（元）。

(4)增值率

=(.38÷.24)

×100%=19.01%。

（5）增值税率不超过20%，免征土地增值税，节税金额0.71（元）。

[综上所述]

正确确定筹备期对于房地产企业来说非常重要。策略是尽可能缩短准备期，并将取得土地使用权后发生的费用计入“开发成本-前期工程费”科目。

好了，今天的题你已经学完了。你有什么收获吗？如果您有任何疑问，请在下方留言。

下一期我们将研究“土地使用权转让时的税务筹划”。你也可以考虑一下。下一期再见！