2011土地估价师：土地估价理论与方法讲解(4)

一、土地价格

1、土地价格概念：

从内涵上看，土地价格实际上是土地经济价值的反映，是为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价，即地租的资本化。购买土地实际上是购买土地的权利，不同的土地权利价格因带给购买者的收益不同而不同，在实际中表现为所有权价格、使用权价格、抵押权价格等价格形式。

我国土地价格的含义不同于一般土地私有制国家，我国实行土地公有制，土地价格是取得多年土地使用权时支付的一种代价，而不是土地所有权的价格。它是以土地使用权出让、转让为前提、一次性支付的多年地租的现值总和，是土地所有权在经济上的一种实现形式，仅是土地所有权价格的一部分。但由于我国土地使用年期较长，一般都在50年左右，而且在使用期间也同样拥有转让、出租、抵押等权利，又类似于土地所有权，因此，在估价程序与方法上与土地私有制国家又是相似的。

2、土地价格的主要特征

1)土地价格是权益价格

土地不具移动性，其可转移的并非土地本身，而是该土地的权利和收益。因此，土地价格是土地权利和收益的购买价格。

2)土地价格不由生产成本决定

土地是一种自然物，不是人类劳动的产物，所以没有价值，自身无所谓生产成本。现实中土地的开发是有成本的，主要是土地的投资与回收及其应得投资收益，实质是地价的附加。

3)土地价格主要由土地需求决定

总的来说，土地的供给是一定的，土地经济供给的弹性很小，但对土地的需求则随着经济发展而呈现较大的变化，因此在一定条件下，需求是影响地价的主要方面。这与一般的商品价格受其本身供给与需求的双向影响是不同的。

4)土地价格呈上升趋势

首先，随着社会经济的发展和人口不断增加，由于土地的稀缺性，其供给弹性很小，对土地的需求总是持续增加的，致使地价不断上涨;其次，由于整个社会的资本有机构成的提高，使得社会平均利润率下降，导致利润有下降的趋势，从而使地价呈上升势态。

5)土地价格具有明显的地域性

在地区性市场之间，因为土地位置的固定性，致使地价具有明显的地区性特征，很难形成统一的市场价格;即使在同一地区城市内，土地的位置差别也决定了土地价格个别性明显，难以标准化，因而土地价格千差万别。

另外，土地价格与一般物价相比，在表示方式、价格基础不同、形成时间不同、市场结构不同、折旧现象上都表现出不同。