2011土地估价师：土地估价理论与方法讲解(10)

物价变动

物价变动：房地产越是在物价变动时期越能体现其保值性，因此物价变动对房地产市场的影响成正比，需要说明的是，房地产价格巨涨，只会发生在城市地区，乡村地区较少受影响，甚至在某些人口外流严重的地区地价还有下跌现象。

利率水平：一般投资者的收入不可能一次性支付巨额款项，所以必须直接向银行贷款或是以房地产作抵押取得抵押贷款。为此，投资者或地产评估人员就要时刻了解金融机构现行的融资、房屋贷款政策，特别是了解利率水平的变化。

(2)区域因素

区域因素是指土地所在地区的自然条件与社会、经济条件。这些条件相互结合所产生的地区特性，对地区内的地产价格水平有决定性的影响。主要包含的内容有地区的繁华程度、交通条件、基础和公用设施条件、环境质量、城市规划限制等。

①繁华程度：主要指商业服务业的规模等级及其对土地利用的影响程度。商业服务业的规模等级越高，土地利用的集聚效益越高;且土地效用随着距离商服中心距离的增加，呈现递减的变化趋势。

②交通条件

影响地价的交通条件主要有区域的交通类型、对外联系方式及方便程度、整体性交通结构、道路状况及等级、公共交通状况及路网密度等。

③基础和公用设施条件

影响地价的基础设施条件，主要包括基础设施和公用设施两大类。指上下水道、电力、电讯、煤气、暖气以及幼儿园、学校、公园、医院等设施的等级、结构、保证率、齐备程度及距离等。

④环境质量

影响地价的环境质量主要包括人文环境和自然环境，包括地质、地势、坡度、风向、空气和噪音污染程度等各种自然环境条件以及居民职业类别、教育程度和收人水平等人文环境条件。

⑤城市规划限制

影响地价的城市规划因素，主要有区域土地利用性质、用地结构、用地限制条件、区域交通管制等。