2011年价格鉴证理论与实务之土地使用权鉴证方法1

一、土地使用权及其价格鉴证

了解土地分类和特性。熟悉土地权属于以及土地使用权的概念。掌握土地使用权价格的特点、影响土地使用权价格的因素和土地使用权价格体系

1、土地分类

(1)社会经济用途：工业、商业

(2)经济地理位置：市中心……

(3)所有权归属：国家所有和集体所有

(4)利用程度：高度集约使用、正常使用、闲置未用、使用不当

(5)开发程度：已开发、未开发和列入市镇开发计划

2、土地特性

自然特性：

(1)面积的有限性

(2)位置的固定性

(3)使用价值的永续性和增值性

(4)不可替代性

经济特性

(1)用途的多样性

(2)经济地理位置的可变性

(3)所有权和使用权的可垄断性——土地资产的可垄断性构成了土地资产市场价格的基础

3、土地权属

(1)土地所有权

全民和集体所有：城市市区归全民;农村和城郊归集体;宅基地和自留地归集体

(2)划拨土地使用权

无偿划拨

没有使用期限的限制;单独划拨土地使用权不得转让;不得单独设定抵押权;不得单独租赁

可以由县级以上政府依法批准划拨的情况：

①国家机关和军事用地②城市基础设施和工业事业用地③国家重点扶持的能源、交通、水利等项目④其他

(3)出让土地使用权(p67)

土地使用权是土地使用者依法对土地进行使用或依法对其使用权进行转让、出租、抵押、投资的权利。

集体土地经过依法征用转为国有土地后，土地的使用权才可以有偿出让。

使用权出让，可以采用白面、招标或双方协议等方式

土地使有权最高出让年限：

a居住用地70年

b工业用地50年

c科教文卫体50年

d商业、旅游、娱乐40年

e综合或其他50年

4、土地使用权价格的特点

(1)不由生产成本决定

(2)由土地的需求决定

(3)明显的区域性，不同地段的土地使用权价格相差巨大，是由级差地租形成的

(4)价格的上涨性