2011年价格鉴证理论与实务之土地使用权鉴证方法2

5、影响土地使用权价格的因素

一般因素、区域因素和个别因素

一般因素

(1)行政因素——国家干预

土地制度、住房制度、城市规划、土地出让方式、地价政策、税收政策、交通管制、行政隶属变更

(2)社会因素

政治安定状况、治安状况、房地产投机和城市化

(3)经济因素

a经济发展速度

b居民收入水平

c价格水平的变动

d储蓄投资水平、财政收支与金融状况、利率水平

(4)其他因素：人口、心理、国际

区域因素

位置、交通、基础设施、环境、城市规划限制

影响商业用地土地使用权价格的区域因素

(1)商业繁华程度

(2)交通便捷程度

(3)环境优劣程度

(4)规划限制

(5)其他因素

影响住宅用地土地使用权价格的区域因素

(1)位置

(2)交通

(3)基础设施

(4)公用设施

(5)环境质量

(6)规划限制

建筑密度是一块土地上底层建筑面积与全部土地面积的百分比

容积率是地块的建筑面积与地块总面积的比率 来源:考试大-价格鉴证师考试

(7)其他

影响工业用地土地使用权价格的区域因素

(1)交通

(2)基础设施

(3)产业聚集规模

(4)环境质量

(5)规划限制

(6)其他

个别因素

位置、面积、地形地质、地块形状、土地利用

6、土地使用权价格体系

(1)基准价格

a是一个区域性均价

b各类用地的均价

c政府确定的在一定时期内的土地使用价格

d单位面积的地价

e土地鉴证的重要参考

(2)标定地价

以基准地价为依据

a宗地地价

b不进行大面积评估

c是确定土地使用权出让底价的参考和依据

(3)出让底价

(4)转让价格

(5)出租价格

二、土地使有权价格鉴证的程序(熟悉)

1、明确委托项目的基本事项

2、制定价格鉴证作业计划

3、现场勘察，收集资料，选择价格鉴证方法

4、估算评定土地使用权价格鉴证结果，撰写价格鉴证结论书 来源:考试大-价格鉴证师考试