2011土地使用权价格鉴证辅导(8)

　　五、土地使用权价格鉴证的成本法

　　(一)概念和基本公式

　　也成为成本逼近法，是以开发土地所耗费的各项费用之和为依据，再加上一定的利润、利息、税金以及土地所有权收益来去定土地使用权价格的方法。

　　土地使用权价格=土地取得非+开发费+税费+利息+利润+所有权收益

　　适用于新开发土地，特别是土地市场发育不完善，土地成交实例不多，无法利用市场法等方法进行鉴证的的情况，也可用于无收益又很少交易的公园、学校、公共建筑、公共设施等

　　(二)掌握：土地取得费、土地开发费、耕地占用税和土地增值税、投资利息、开发商利润回报、土地所有权收益的含义和计算方法

　　土地取得费：为取得土地使用权而支付的费用

　　1、征用集体土地学要支付：土地补偿费、附着物和青苗补偿费、新菜地开发建设基金、安置补助费

　　2、购买城市土地：土地出让金、拆迁费

　　土地开发费

　　基础设施配套费、公共事业建设配套费和小区开发配套费

　　投资利息

　　资金的时间价值，包括两部分：土地取得费利息和土地开发费利息

　　土地取得费利息以整个取得费为基数，计息期为整个开发期

　　土地开发费利息以整个开发费为基数，计息期按土地开发期限的一半计算

　　开发商利润

　　以取得费和开发费为基数，以合理的利润计算

　　所有权收益

　　两种计算方法：

　　1、所有权收益=(土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润)×增值收益率

　　收益率根据经验确定，一般在10~30%之间

　　2、以出让金为标准

　　(三)成本法的应用