2011年《鉴证理论与实务》辅导之建筑物价格鉴证(7)

　　二、掌握：建筑物成新率的主要含义及计算公式和方法

　　建筑物成新率是反映价格鉴证对象的鉴证基准日价值与起全新状态重置价值的比率。

　　主要采用年限使用法

　　三、熟悉：重置成本价格鉴证应注意的问题

　　五、建筑物价格鉴证的收益法

　　一、熟悉：建筑物价格鉴证的收益法操作步骤

　　1、收集有关手和费用的资liao

　　2、估算潜在其毛收入

　　3、估算有效毛收入

　　4、估算运营费用

　　5、估算净收益

　　6、选用适当的资本化率

　　7、选用适宜的计算公式求出收益价格

　　二、掌握：建筑物净收益计算、资本化率确定、收益年限确定的基本方法

　　净收益计算

　　1、出租型房屋建筑

　　净收益=租赁收入-维修费-管理费-保险费-税金

　　租赁收入包括有效毛租金和租赁保证金、押金等的利息收入

　　2、商业经营型房屋

　　净收益=销售收入-销售成本-经营费用-销售税金及附加-管理费用-财务费用-商业利润

　　3、生产型房屋建筑

　　净收益=销售收入-销售成本-销售税金及附加-管理费用-财务费用-厂商利润